Многолетний опыт – источник многих знаний. В том числе, и основных ошибок, которые допускают продавцы, не имеющие опыта продаж недвижимости. Ошибка первая – неправильное формирование цены.
Как мы вообще определяем такие понятия, как много-мало, далеко-близко, светло-темно? Единственный способ – сравнить с чем-то, уже известным. Как в старом анекдоте: «Какого цвета твой автомобиль? - Как закат солнца, только зеленый».
С чем же сравнивает свою квартиру потенциальный продавец? Он смотрит в доступные для него источники, то есть – в интернет, как правило, на SS.lv. И, посмотрев на то, что он считает «аналогичным предложением», он выставляет свою цену.
Казалось бы, все правильно. Все, да не все.
Никогда не задавались вопросом: - чем специалист отличается от неспециалиста? В любой сфере жизни?
Ответ-то прост: - Специалист ЗНАЕТ свою область настолько хорошо, что с одного взгляда определяет все нюансы предмета своей сферы деятельности. Так, хороший портной моментально поймет, правильно или нет скроен пиджак, а сапожник – хорошо ли сшиты башмаки. Неспециалист же просто не имеет достаточно данных, чтобы знать, на что обратить внимание.
Так и тут. Является ли недвижимость «похожей» на то, «что в интернете», или не является, можно понять, зная параметры, по которым определяется похожесть. И параметров этих совсем немало. И, даже если речь идет о «серийных» квартирах, параметров этих совсем немало.
Например, как правило, сравнивается район и – серия дома. Скажем, двухкомнатная квартира 602 серии в Иманте. Есть район, есть серия, есть площадь. И родится мысль: - «Моя такая же!». А тот факт, что в той же Иманте балконы в квартирах идут через этаж, и значит, в некоторых квартирах того же самого дома они есть, а в некоторых – их нет, ускользает от внимания. Да, конечно, - живут не на балконах, живут в квартирах – так и слышатся стандартные возражения дилетантов. Но и балкон играет свою роль.
Как и этаж.
Как и сторона света, куда обращены окна, от этого зависит и освещенность квартиры, и наличие или отсутствие солнца, и, в конце концов, такая немаловажная вещь, как вид из окна.
Наличие или отсутствие ремонта тоже играет немалую роль. И если ремонт, то – какой? Просто косметический, или заменены окна, двери? Какие радиаторы, какой пол, все имеет значение.
Такой аспект, как наличие или отсутствие вблизи инфраструктуры важен крайне. Остановки, магазины, садики и школы, места для парковки, даже то, в каком состоянии пешеходная дорожка у дома, это все является важными параметрами для оценки. Все, а не только «серия-район». Учитывается все – находится ли земля под домом в собственности, или дом стоит на арендной земле, даже такой аспект, как желание продавца получить деньги или – другую недвижимость, наличие или отсутствие кредитных обязательств, все это тоже оказывает влияние на формирование цены.
И учесть все эти аспекты грамотно способен только профессионал рынка недвижимости, а не дилетант. Который, к тому же, поневоле не может быть объективен: конечно ему нравится тот ремонт, который сделал он!
Но это – только часть «марлезонского балета» по формированию цены.
Потому что, даже если мы предположим, что потенциальный продавец действительно честно и непредвзято сравнил свою недвижимость с другими предложениями, он просто по незнанию не учитывает еще две вещи.
Одна из них – вознаграждение маклера. 90% выставленной на продажу недвижимости продаются профессионалами, вознаграждение которых включено в цену. Это может быть от 2 до 5% от стоимости, но они там есть. А это значит, что продавец получает меньше, чем заявлено в объявлении.
И – второе, но архиважное дополнение. Мы видим ту цену, которая написана в объявлении. Но мы НЕ ВИДИМ реальную цену, о которой договорились продавец и покупатель! На сайте объявлений вы такой информации не найдете. Продавец должен быть морально готов к торговле.
Мы знаем, что на рынке люди порой торгуются «за пучок укропа». А рынок недвижимости – тоже рынок. И торговлю на нем никто не отменял! И если вы этого не учитываете, то ваша цена, как стрела подъемного крана среди стройки торчит вверх аж по самое «не могу» и точно не вызывает желания купить. Особенно, если для сравнения вы использовали еще один такой же «оплот незыблемости».
Итак. Если вы хотите продавать – сами вы будете это делать долго.
Поэтому совет первый: перед началом продажи посоветуйтесь с профессионалом!
От компании EKOCENTRS
Tērbatas 6/8-72, Rīga
тел. +371 67280080
